Um bem desmembrado não é um bem ordinário. É um bem cuja propriedade está dividida entre várias pessoas: o usufrutuário e o nu-proprietário. Esta divisão dos direitos torna a venda difícil. Em particular, a venda da plena propriedade exige o acordo de ambas as partes. A Squat Solutions Portugal tem um método para construir uma solução concreta.
Um bem desmembrado não é invendível, mas é difícil de vender no mercado tradicional. Poucos compradores estão preparados para enfrentar esta complexidade, especialmente se for necessário restabelecer primeiro o diálogo entre as partes.
E é precisamente aqui que a Squat Solutions Portugal intervém. Compramos este tipo de bem, mesmo quando parece juridicamente bloqueado ou humanamente parado. Especialistas nestas situações, oferecemos uma saída clara, negociada e operacional.
Com quem trabalhamos:
Notários, que acompanham as famílias e procuram encontrar soluções consensuais.
Mandatários judiciais, encarregados de representar uma parte sob tutela ou em liquidação.
Comissários de justiça, frequentemente envolvidos em casos de bloqueio ou de não fruição do bem.
Agentes imobiliários, confrontados com bens que são tecnicamente vendáveis… mas bloqueados juridicamente.
Oferecemos uma solução clara, uma proposta estruturada, uma aquisição regulamentada, uma saída em segurança.
O bem desmembrado é uma situação jurídica em que a plena propriedade de um bem é dividida em dois direitos distintos:
O usufrutuário tem o direito de utilizar o bem e de receber os rendimentos dele provenientes (ex.: arrendar o apartamento e receber as rendas). Mas não pode vender o bem sem o acordo do nu-proprietário.
O nu-proprietário detém a propriedade do bem, mas não pode utilizá-lo nem obter rendimentos dele durante toda a duração do usufruto.
Este mecanismo é frequentemente posto em prática:
Existem várias vias para pôr fim ao desmembramento, sejam elas naturais, voluntárias ou judiciais. Eis as principais, com os respetivos fundamentos jurídicos:
« O usufruto extingue-se (…) pela reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa » (artigo 1476.º do Código Civil português).
Quando o usufrutuário falece, a nua-propriedade reúne-se automaticamente com o usufruto. O nu-proprietário recupera então a plena propriedade do imóvel.
É simples na teoria, mas por vezes mais demorado na prática, sobretudo quando o imóvel foi negligenciado ou mal gerido durante esse período.
« A renúncia ao usufruto sobre bem imóvel deve ser realizada por escritura pública ou documento autenticado. »
O usufrutuário pode, através de ato notarial, renunciar ao seu direito em favor do nu-proprietário. Esta renúncia voluntária põe fim ao desmembramento da propriedade.
Pouco frequente, esta solução é possível quando as relações entre as partes são pacíficas ou quando existe uma compensação financeira.
Cada uma das partes pode vender separadamente o seu direito. Esta possibilidade é legalmente admitida, mas pouco comum, uma vez que estes direitos isolados são difíceis de avaliar. Poucos compradores se interessam por este tipo de operação.
L’usufrutuário e o nu-proprietário podem decidir vender conjuntamente o imóvel. Neste caso, o comprador adquire a plena propriedade do bem.
O preço da venda é depois repartido entre as partes de acordo com o valor respetivo do usufruto e da nua-propriedade. Esta solução é geralmente a mais simples para realizar uma venda em boas condições.
Um nu-proprietário, por si só, não pode pedir ao tribunal a venda do imóvel apenas para pôr fim ao desmembramento da propriedade.
No entanto, na prática judicial, existem situações em que a venda judicial do bem pode ser pedida indiretamente, nomeadamente quando existe uma indivisão sobre a nua-propriedade ou quando um conflito grave paralisa totalmente a gestão do imóvel.
Um bem desmembrado não é um bem clássico. É um bem cuja propriedade está dividida entre várias pessoas: o usufrutuário, que tem o uso ou os rendimentos, e o nu-proprietário, que detém o valor do bem mas não pode nem habitá-lo nem arrendá-lo.
Esta divisão jurídica torna a venda difícil, por várias razões.
Se comprar apenas a nua-propriedade, o comprador terá de esperar anos (por vezes décadas) para poder usufruir do bem. Se comprar o usufruto, não terá a gestão do bem a longo prazo. Poucos investidores aceitam estes horizontes incertos. Poucos compradores estão dispostos a embarcar em processos deste tipo, incertos, técnicos e frequentemente travados por bloqueios humanos.
Só a nua-propriedade interessa ao comprador? Então o usufrutuário e o nu-proprietário devem concordar com a venda. E nem sempre têm os mesmos interesses, nem a mesma urgência. Por vezes já não se falam. E sem um acordo comum, a venda é impossível.
Quanto vale uma nua-propriedade? Quanto vale um usufruto? A resposta depende da idade do usufrutuário, das rendas potenciais, do mercado local, da fiscalidade…
Esta incerteza desencoraja muitos compradores tradicionais, incluindo alguns profissionais.
Mesmo quando as partes estão de acordo, a venda de um bem desmembrado exige uma redação precisa, cálculos rigorosos e, por vezes, um ato notarial complexo. Isso prolonga os prazos, aumenta os custos e desencoraja os compradores inexperientes.
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