O procedimento de despejo locativo

O procedimento de despejo locativo dura pelo menos seis meses, mas pode prolongar-se por vários anos. Para se livrar de um inquilino em incumprimento, o proprietário deve respeitar várias etapas obrigatórias. Durante este período, os atrasos acumulam-se e o proprietário é obrigado a suportar despesas adicionais para obter a desocupação do imóvel. Vender um bem com rendas não pagas torna-se então a melhor solução para evitar que a situação se prolongue.

Quando o proprietário constata a falta de pagamento das rendas, tem o direito de recorrer ao fiador solidário. Este deverá assumir as rendas e as despesas no lugar do inquilino, salvo se também ele estiver impossibilitado de liquidar a dívida. Se tiver sido subscrita uma garantia do tipo Visale, o proprietário deverá recorrer à Action Logement, a entidade que intervém em caso de incumprimento.

Também é possível acionar o seguro contra rendas não pagas. No entanto, quando nenhuma destas soluções é viável, o procedimento de despejo prossegue.

Se o inquilino recebe um subsídio de habitação, o proprietário pode comunicar o incumprimento à Caixa. Esta pode iniciar um procedimento por insolvência. Quando o montante não pago equivale a pelo menos duas rendas, excluindo despesas, pode pedir às partes que acordem um plano de pagamento ou encontrem uma solução amigável.

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Despejo locativo: a resolução do contrato de arrendamento

A cessação do contrato depende do conteúdo do próprio contrato. A presença ou a ausência de uma cláusula resolutiva tem um impacto direto no procedimento de resolução.

Quando o contrato de arrendamento contém uma cláusula resolutiva, o despejo do imóvel será muito mais simples. Esta cláusula permite a resolução automática em caso de falta de pagamento da renda e das despesas.

O proprietário recorre a um oficial de justiça para notificar uma ordem de pagamento que resume os montantes devidos. O inquilino dispõe de dois meses para pagar ou solicitar ajudas. Pode também pedir uma prorrogação diretamente ao juiz.

Se, no termo do prazo, o inquilino tiver liquidado a dívida, o despejo não pode ser executado. Caso contrário, o proprietário pode recorrer ao tribunal para obter a resolução do contrato e a ordem de despejo.

Se o contrato não contém cláusulas resolutivas, o proprietário envia uma notificação ao inquilino para que este cumpra as suas obrigações. Na ausência de resposta, pode recorrer a um oficial de justiça para obter uma marcação em tribunal e iniciar o despejo.

O juiz avalia se a violação justifica o despejo. Pode conceder prorrogações se considerar que a dívida pode ser paga. Caso contrário, decreta a resolução do contrato e a expulsão do inquilino. O proprietário, acompanhado por um oficial de justiça, notifica uma ordem de desocupação. Este auto comprova a decisão do juiz.

A partir da notificação, o inquilino dispõe de dois meses para deixar o imóvel. No entanto, o juiz pode conceder uma prorrogação de 3 meses até 3 anos, consoante a situação do inquilino. Além disso, a trégua de inverno entre 1 de novembro e 31 de março pode prolongar ainda mais o procedimento. Em casos particulares, esta trégua pode ser alargada.

  1. Notificação: O proprietário deve enviar ao inquilino uma notificação para pagar as rendas em atraso, geralmente por carta registada com aviso de receção.
  2. Ordem de pagamento: Se o inquilino não responder, o proprietário pode mandar notificar uma ordem de pagamento através de um oficial de justiça. O inquilino tem dois meses para regularizar a situação.
  3. Marcação em tribunal: Se o pagamento não for efetuado dentro do prazo, o proprietário pode iniciar uma ação judicial junto do tribunal competente.
  4. Sentença de despejo: Se o tribunal confirmar o incumprimento, pode emitir uma sentença de despejo, fixando um prazo para deixar o imóvel.
  5. Execução do despejo: Se o inquilino não deixar voluntariamente o imóvel, o proprietário pode solicitar ao oficial de justiça que proceda ao despejo forçado.

In Francia, esistono situazioni in cui è impossibile o molto difficile sfrattare un inquilino moroso. Queste includono:

Applicazione della tregua invernale: Dal 1° novembre al 31 marzo, gli sfratti sono sospesi, salvo eccezioni (disturbo della quiete pubblica, occupazione abusiva, insalubrità dell’immobile).

Regolarizzazione da parte dell’inquilino: Se l’inquilino salda il debito prima della scadenza fissata dal tribunale, lo sfratto può essere annullato.

Situazione di vulnerabilità: Se l’inquilino è anziano, disabile o in condizione precaria, il giudice può concedere proroghe o proporre soluzioni alternative.

Errori procedurali: Se il proprietario non rispetta le regole o commette errori, il tribunale può respingere la richiesta di sfratto.

Assenza di motivi legali sufficienti: Se non ci sono motivazioni valide (come morosità confermata o violazioni gravi del contratto), il tribunale può rifiutare lo sfratto.

Squat Solutions Italia propone una soluzione concreta per evitare che la procedura si prolunghi: il riscatto dell’immobile locato con morosità. In questo modo, il proprietario si libera del problema e riceve un’offerta d’acquisto rapida e vantaggiosa, evitando anni di attesa e spese legali.

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